海宁二手房* 海宁房源*信息网
海宁二手房税费
一、契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权*、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。显然二手房交易也在此类。
征收对象：所有交易的二手房。
1.普通住宅
90平米以下首套购房：成交价×1%；
90-140平米首套购房：成交价×1.5%;
二套及以上购房：成交价×3%;
2.非普通住宅
征收税率：成交价×3%。
二、印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。
征收对象：所有交易的二手房。
征收标准：目前免征。
三、营业税
营业税是对在*境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税的税率包括了城建税和教育附加费。
征收对象：所有交易的二手房。
1.满5年
普通住宅：免征；
非普通住宅：两次购房成交价差额×5.5%
2.不满5年
普通住宅：成交价×5.5%
非普通住宅：成交价×5.5%
四、个人所得税
个人所得税是调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。2013年2月20日，新“国五条“出台之后，个人所得税的征收办法引起了人们最大的讨论。
征收对象：所有交易的二手房。
1.满5年
唯一住房：免征；
非唯一住房：成交价×1%或者两次购房成交差价×20%；
2.不满5年
唯一住房：成交价×1%或者两次购房成交差价×20%；
非唯一住房：成交价×1%或者两次购房成交差价×20%；
那么到底是征收成交价×1%还是两次购房成交差价×20%，是采取以下两种方式决定的：
1.查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，按照两次购房成交差价×20%征收；
2.核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，按照两次购房成交差价×1%
五、土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向*缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
征收对象：所有交易的二手房。
征收标准：目前免征。
六、土地出让金
土地出让金指各级*土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和**，按规定补交的土地出让价款。
征收对象：二类经济适用房（康居房、安居房、危改回迁房、合作社集资建设住房、绿化隔离地区）。
征收税率：成交价×3%
七、综合地价款
综合地价款适用于经济适用房上市交易。经济适用房5年内转让的，需要对审批面积与实际购买方产的差额部分交纳综合地价款；满5年的，上市*时候按照成交价格交纳10%的综合地价款。
征收对象：经济适用房
征收标准：成交价×10%
二手房增值税公式里要除以1.05,这个1.05是什么呢
二手房增值税公式里要除以1.05，这个1.05是什么呢？
增值税为价外税，实行价款与税额相分离，也就是：
含税总金额=价款+税额
=价款+价款×税率
=价款×（1+税率）
价款=含税总金额÷（1+税率），其中（1+税率）=1+5%=1.05
增值税为啥除以1.05？
你这个估计是那样的现金收据结算的，谈好不开发票，后来又要发票的。就另外加点的。
增值税的(抵扣)率是什么呢
看您的意思可能是指增值税进项税额抵扣吧？这个是一般纳税人才涉及到的，小规模纳税人是涉及不到的哦
增值税小规模纳税人税率为3%，不涉及到进项抵扣。
一般纳税人税率为17%，税款的计算：销项税额减进项税额（无特殊政策的情况），这个进项就是您说的这个抵扣率吧？
购入一般货物是按17%抵扣、农产品是13%、取得运输发票是7%。
以一般纳税人销售货物开具增值税专用发票为例，比如正常销售货物税率是17%，您是A单位，从B单位购入货物共支付117元货款，对方给您开具专用发票上总金额为117，按17%税率计算，其中B的销项税额为：117÷（1+17%）×17%＝17元，而您是A购入方，这张发票上的17元的税就是您的进项税额，也就是您说的抵扣率。当您再次销售时，比如销售总价格为234，那么您的发票上的销项税额为：234÷（1+17%）×17%＝34元，您需要交的税款＝销项-进项＝34-17＝17元，这个17元的税就是抵扣进项后得出的。
当然一个企业不会只购入卖出一件商品，这个例子只是针对一个单独物品算的，企业实际业务中肯定是所有商品汇在一起的，也有可能是当期有购入没有销售或是有销售没有购入，就导致了进项大不需要交税或销项过大要交很多税的情况，但对于企业长期来说税款就是早交晚交的问题，最终企业负担的税款总金额是不会受影响的。
另外注意，进项税要抵扣发票一定要做相应的认证或上传比对（例如海关专用缴款书）之后才可以抵税。
关于税款的计算公式和进项抵扣的一些规定建议您参看：**增值税暂行条例、**增值税暂行条例实施细则等文件的规定
*县二手房增值税
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
海宁二手房增值税
一般二手房交易需要交纳的税费：
一、买房人应缴纳税费：
1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、印花税：房款的0.05%
3、交易费：3元/平方米
4、测绘费：按各区具体规定
5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
6、中介费：房款的1%
二、卖房人应缴纳税费：
1、印花税：房款的0.05%
2、交易费：3元/平方米
3、中介费：房款的2%
4、营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的)
5、个人所得税:房产交易盈利部分的20%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
个人所得税可以细分为：
1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；
2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的2%；
3、面积不超过144平米（包含144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。
营业税可以细分为：
1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.5%；
2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；
3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。
二手房增值税的问题
土地增值税不会取消
商用才有土增，住宅没有
二手房将缴增值税是什么意思
二手房营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗？这无疑是很多人都关心的话题。*人民大学财政金融学院教授朱青解释说，营改增之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。老百姓卖二手房，绝对不会像企业销项税、减进项税销售按照小规模纳税人，按照不含税的销售额，按3%的征收率征收，增值税并不会加重卖二手房老百姓的税收负担。
二手房230万以上要交增值税吗
二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：
（1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：
若是转让*购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收营业税；
若是转让*购买时间超过2年的非普通住宅或者转让*购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收营业税；
若是转让*购买时间超过2年的普通住宅，则免征营业税；
如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收营业税；
（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳
征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；
任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；
另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今*暂免征收。
（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，由买方缴纳，同时规定
若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；
若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；
若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积；一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。
（6）二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
（7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。
二手房房产增值税交多少
增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：
若是转让*购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；
若是转让*购买时间超过2年的非普通住宅或者转让*购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；
若是转让*购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；
如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；
二手房新政除1.05是什么
营改增。
虽然是平移，但从会计的角度讲，税种发生了变化，税额是不是完全一样呢？其实还有所区别。根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额＝含税销售额÷（1+征收率），应纳税额＝销售额×征收率。这里有一个销售额和含税销售额的区别，比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05＝7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。
海宁的二手房过户能在杭州做资金监管吗
一、办理二手房交易资金监管业务，买卖双方应选择同一家托管银行，并在所选定的托管银行开立个人账户。
为了增强房产交易资金的安全性，我市二手房交易资金监管业务的资金存转都是通过银行转账的方式进行的，买卖双方应事先选择同一家托管银行，并提交在该银行的个人账户，这样无论买方将售房款存入“专用账户”，还是产权过户办理完毕后，托管机构将售房款由“专用账户”转入卖方账户，都能够保证交易资金即时到账，避免了因交易资金转账时间过长给交易双方造成不必要的麻烦，提高资金监管业务的时效性和便利性，因此，敬请广大客户予以理解。
二、提交给房管局资金托管机构的账户名称应是房产买卖双方当事人的账户。
在实际办理业务的过程当中，工作人员曾遇到卖方账户非本人账户的情况。目前个人账户除了存折以外还有银行卡，有的客户的银行卡背面没有签名，无法看出户主是谁，等到最后办理转款的时候，托管银行录入账户才发现与托管协议签订的客户名称不是同一个人，无法办理转款手续，这样不仅给托管机构、托管银行的工作造成不便，也直接给客户本人产生不利影响，因此，在办理二手房交易资金监管业务时，请务必提交买卖交易当事人的账户。
三、交易双方当事人可以使用原来的相应托管银行的账户，但该账户必须是本地账户。
有些客户事先已经有了相应托管银行的账户，在办理二手房交易资金托管业务时不必再开设新的账户，但是双方所提交的账户必须是本地账户，很多账户非银行工作人员有时无法从账号本身看出是否是本地账户，只有到了最后转款环节、银行转款时才能看出。托管机构的“专用账户”是不能进行异地转款的，结果造成无法转款，因此，为了能够保证卖方的资金及时到账，特提醒广大交易双方特别是卖方客户，签订资金托管协议请提交本地账户。
四、以*方式支付购房款的，按照资金监管的相关要求，*银行应提前发放*，将*存入指定的交易结算资金专用账户。
为了最大限度地保护买卖双方利益，我市的二手房交易资金监管业务实行全额资金监管，除了少量定金外，买方应将全部房款存入托管机构“专用账户”后才能办理产权过户手续，对于需要银行*的也就相应的要求银行要提前放款。银行为了保证*安全，可以要求具有担保资质的担保机构进行担保，由此便会产生一定的担保费用。担保机构为客户提供担保后，会协助客户办理产权过户及房产抵押登记手续，为客户提供更加细致、周到的服务。
五、交易双方特别是出卖方要妥善保管存折、不要将存折交予他人，密码不要外泄。
在办理二手房交易资金托管业务时，买卖双方会和资金托管机构签订《济南市存量房资金托管协议》，事先约定好买方的存款账户和卖方的收款账户，而在房产交易过程中，由于一些百姓缺乏房屋买卖经验，便会委托中介机构全程代理，这时，一些中介机构就会趁机持卖方身份证原件开设一个存折，并在签署协议时提供给资金托管机构，房款到账以后不但不通知卖方本人，还埋怨托管机构工作效率慢，资金不能及时到账，使客户产生了误会。其实，资金托管机构和中介*之间并没有业务往来，买卖双方与资金托管机构签订的《济南市存量房资金托管协议》也与中介机构无关，资金托管机构只是在交易完成时，按照相关约定把房款转到《济南市存量房资金托管协议》中所约定的卖方账户上。房管部门工作人员提醒交易双方，为了维护买卖双方自身的利益，到房管局办理存量房交易资金托管业务时，请按照相关要求，持有效证件亲自到场办理相关手续，不要随意将身份证、银行卡、存折等重要证件交给他人保管，密码不要外泄，以免造成不必要的损失。
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